Kennzahlen
Kennzahlen Intershop-Gruppe
1. Sem. 2018 | 1. Sem. 2017 | ||
FINANZEN | |||
Nettoliegenschaftsertrag | Mio. CHF | 39.0 | 39.6 |
Erfolg aus Verkauf | Mio. CHF | 12.1 | 1.1 |
Bewertungsveränderungen | Mio. CHF | 0.6 | 0.1 |
Betriebsergebnis (EBIT) | Mio. CHF | 46.9 | 36.4 |
Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) | Mio. CHF | 40.7 | 31.4 |
Reingewinn | Mio. CHF | 32.7 | 29.4 |
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit | Mio. CHF | 31.5 | 22.1 |
Investitionen in Immobilien | Mio. CHF | 12.1 | 6.3 |
Bilanzsumme 2) | Mio. CHF | 1'386.5 | 1'413.0 |
Immobilien 2) | Mio. CHF | 1'361.9 | 1'362.9 |
Finanzverbindlichkeiten 2) | Mio. CHF | 599.0 | 607.0 |
Eigenkapital 2) | Mio. CHF | 610.5 | 619.2 |
Eigenkapitalrendite 1) | 10.7% | 10.1% | |
Eigenkapitalrendite exkl. Bewertungsveränderungen 1) 6) | 10.6% | 10.1% | |
PORTFOLIO | |||
Anzahl Renditeliegenschaften 2) | 47 | 47 | |
Anzahl Entwicklungsliegenschaften 2) 7) | 8 | 9 | |
Vermietbare Fläche 2) | in m2 | 585'377 | 585'141 |
Bruttorendite 2) 3) 4) | 6.3% | 6.3% | |
Nettorendite 2) 3) 5) | 5.5% | 5.4% | |
Leerstandsquote 2) 3) | 9.7% | 11.0% | |
PERSONAL | |||
Anzahl Mitarbeiter/-innen 2) | 72 | 68 | |
AKTIE | |||
Reingewinn pro Aktie | CHF | 16.35 | 14.69 |
Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderungen 6) | CHF | 16.12 | 14.67 |
Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value, NAV) 2) | CHF | 305.24 | 309.93 |
Börsenkurs am Bilanzstichtag 2) | CHF | 505.00 | 487.00 |
1) | Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der Berichtsperiode | |
2) | Angaben per 30.06.2018 und per 31.12.2017 | |
3) | Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag | |
4) | Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag | |
5) | Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag | |
6) | Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern | |
7) | Inklusive Promotionsliegenschaften |
Aktionärsbrief
Aktionärsbrief
Sehr geehrte Aktionäre, geschätzte Geschäftspartner und Mitarbeiter
Intershop hat das erste Semester 2018 sehr erfolgreich abgeschlossen. Der Reingewinn beläuft sich auf CHF 32.7 Mio. resp. CHF 16.35 pro Aktie und liegt damit um 11.2% über dem Resultat der Vorjahresperiode. Dies entspricht einer Eigenkapitalrendite von über 10%. Der Gewinnanstieg ist auf den Erfolg aus dem Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten des Promotionsprojektes «eden7» in Zürich zurückzuführen, der aber auch den Steueraufwand überproportional ansteigen liess. Der vorjährige Steueraufwand war zudem durch tiefere latente Steuern positiv beeinflusst.
Akquisitionsseitig konnte Intershop keine Kaufgelegenheiten identifizieren, mit denen nachhaltig hätten Mehrwerte erarbeitet werden können. Der Vermietungsmarkt blieb, insbesondere für Büroflächen, anspruchsvoll. Deren Nachfrage hat sich zwar etwas belebt, was jedoch eher auf vermehrt umzugswillige Mieter als auf eine zusätzliche Flächennachfrage zurückzuführen ist. Auch das Mietwohnungssegment sieht sich mit steigenden Leerständen konfrontiert, wobei insbesondere Neubauten an eher peripheren Standorten und das Luxussegment betroffen sind.
Erfreulicherweise konnte Intershop die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften in diesem herausfordernden Umfeld reduzieren. Obwohl die Wahrscheinlichkeit einer Zinswende in den letzten Monaten gestiegen ist, befinden wir uns unverändert in einem Tiefzinsumfeld. Entsprechend haben sich die Werte der Liegenschaften wenig verändert. Positive Wertabweichungen basieren primär auf Vermietungserfolgen, während bei herausfordernden Objekten tendenziell Abwertungen zu verzeichnen waren.
Wegen der im Vorjahr getätigten Verkäufe zweier Renditeliegenschaften und zunehmender Leerstände in Entwicklungs- resp. Promotionsliegenschaften liegen die Liegenschaftserträge erwartungsgemäss unter dem Vorjahreswert. Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften bildete sich auf 9.7% zurück. Die Nettorendite auf dem Portfolio blieb hoch und belief sich auf attraktive 5.5%.
Am Ende der Berichtsperiode betrug das Eigenkapital CHF 610.5 Mio. und lag damit, nach der Ausschüttung einer Dividendensumme von CHF 44 Mio., um CHF 9 Mio. unter dem Stand zu Jahresbeginn. Das anteilige Eigenkapital je Aktie betrug CHF 305.24.
Geschäftsverlauf
Im Verlauf der Berichtsperiode hatte der 10-Jahres-Swapsatz eine leicht steigende Tendenz, auch wenn im Zusammenhang mit den Wahlen in Italien und den Unsicherheiten bezüglich neuer Wirtschaftshandelshemmnisse die Volatilität deutlich zunahm. Ende Juni kam er 12 Basispunkte über dem Stand zu Beginn des Jahres zu liegen. Es mehren sich die Zeichen, dass der Wendepunkt bei den Zinsen durchschritten ist. Da die Renditedifferenz zwischen dem langfristigen, risikolosen Zinssatz und den Nettorenditen von Liegenschaften weiterhin gross ist, blieb die Nachfrage nach vermeintlich risikoarmen Anlagen hoch. In der Gunst der Anleger stehen nach wie vor Wohnimmobilien und langfristig vermietete Geschäftsliegenschaften an sehr guten Lagen. Entsprechend sind deren Preise eher noch angestiegen. Inwieweit die erwähnte Renditedifferenz bei steigenden Zinsen dämpfend auf eine Anpassung der Diskontsätze und damit auf die Entwicklung der Marktwerte der Liegenschaften wirken wird, bleibt offen. Bei anspruchsvolleren gewerblichen Objekten lassen sich keine klaren Preistendenzen erkennen. Transaktionen werden verschoben oder finden zu Preisen statt, die aus Sicht von Intershop das inhärente Risiko nicht oder nur unzureichend berücksichtigen. Im Fokus der Bemühungen von Intershop stand deshalb erneut die Entwicklung des eigenen Portfolios. Veräussert wurden nach Fertigstellung alle Eigentumswohnungen und Ateliers des Promotionsprojektes «eden7» sowie einige früher erstellte Tiefgaragenparkplätze. Der Gewinn vor Steuern liegt mit mehr als CHF 11 Mio. über den Erwartungen.
Schwerpunkte waren erneut die Vermietung sowie eigene Entwicklungen
Wie bereits im Vorjahr war die Reduktion der Leerstände eines der wesentlichsten operativen Ziele. Kontinuierliche, möglichst langfristige gesicherte Mieteinnahmen sind für viele Investoren von grosser Bedeutung, wenn sie sich für indirekte Immobilienanlagen entscheiden. Erfreulicherweise konnten erneut verschiedene Vermietungserfolge verzeichnet werden, und ein im Vorjahr unterzeichneter Mietvertrag hat durch die Genehmigung durch den Zürcher Regierungsrat Rechtskraft erhalten. Gesamthaft reduzierte sich die Leerstandsquote spürbar von 11.0% per 31.12.2017 auf 9.7%.
Der zweite Schwerpunkt lag auf den Entwicklungsprojekten. Beim Gestaltungsplan für das Areal «AuPark» in Wädenswil wurde ein weiterer Meilenstein erreicht. Der Kantonsrat stimmte der Gründung einer Mittelschule in Wädenswil im April 2018 ohne Gegenstimme zu. Die Planungsarbeiten für eine Umnutzung der Liegenschaft an der Römerstrasse in Baden gehen programmgemäss voran. Und auch das Projekt «Albanteichpromenade» in Basel mit der Verdichtung der Hochhäuser und dem Ersatz der Mehrfamilienhäuser verläuft planmässig. Für die geplante Aufstockung der Rue de Lausanne 42/44 in Genf wurden zusätzliche Abklärungen notwendig, so dass die Vergabe der Bauarbeiten voraussichtlich im Herbst dieses Jahres stattfinden kann. Des Weiteren schreiten die Sanierungsarbeiten am «Gebäude S» auf dem Arova-Areal in Flurlingen voran.
Organisation
Anlässlich der 55. ordentlichen Generalversammlung am 28. März 2018 trat Dr. Michael Dober nicht mehr zur Wiederwahl an. An seiner Stelle wurde Ernst Schau-felberger in den Verwaltungsrat und den Vergütungsausschuss gewählt. Wiedergewählt wurden sowohl Dieter Marmet als Präsident als auch Charles Stettler.
Ausblick
Die Wirtschaft läuft, insbesondere in Nordamerika, aber auch in Europa, rund, was auf dem Arbeitsmarkt zu ersten Engpässen geführt hat und potenziell zu höheren Lohnforderungen und damit zum Anstieg der Teuerung führen könnte. Nachdem die US-Notenbank Fed die Zinsen schon mehrfach erhöht hat, scheinen nun auch in Europa, zumindest auf mittlere Frist, Zinserhöhungen wahrscheinlich. Wie direkt steigende Zinsen den Diskontsatz zur Marktwertbestimmung erhöhen und inwieweit ein solcher Anstieg durch teuerungsbedingte Mietertragssteigerungen kompensiert würde, ist schwer abzuschätzen. Die positive Wirtschaftsentwicklung hat jedoch zu einer gewissen Stimulierung der Nachfrage nach gewerblichen Flächen geführt; die hohe Produktion an neuen Gebäuden verhindert hingegen vorerst eine spürbare Entspannung bei der Vermietung. Trotzdem erwartet Intershop im zweiten Semester einen weiteren leichten Rückgang der Leerstandsquote. Da ein grösserer Mieter seine Flächen im Verlauf des ersten Semesters 2019 verlassen wird, wird sich die Leerstandsquote allerdings auf Jahressicht voraussichtlich wieder auf deutlich über 10% erhöhen. Intershop wird den Transaktionsmarkt weiterhin genau verfolgen und Akquisitionsmöglichkeiten wahrnehmen, wenn sich damit nachhaltig Mehrwerte erarbeiten lassen. Intershop beabsichtigt aber auch, den aktuellen Verkäufermarkt zu nutzen, um Liegenschaften zu veräussern, deren Entwicklung abgeschlossen ist und dadurch die erarbeiteten Mehrwerte zu realisieren. Der Einfluss der Neubewertung der Liegenschaften per Ende des laufenden Jahres kann nicht abgeschätzt werden. Unter dessen Ausschluss erwartet Intershop erneut einen erfreulichen operativen Abschluss, der die Beibehaltung der attraktiven Dividendenpolitik ermöglichen sollte.
Bilanz
Konsolidierte Bilanz
(in CHF 1'000)
Aktiven
30.06.2018 | 31.12.2017 | |
Umlaufvermögen | ||
Flüssige Mittel | 15'958 | 46'148 |
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 374 | 370 |
Sonstige kurzfristige Forderungen | 4'183 | 463 |
Promotionsliegenschaften | 7'574 | 16'975 |
Rechnungsabgrenzungen | 2'284 | 1'498 |
Total Umlaufvermögen | 30'373 | 65'454 |
Anlagevermögen | ||
Renditeliegenschaften | 1'237'343 | 1'232'859 |
Entwicklungsliegenschaften | 117'009 | 113'056 |
Übrige Sachanlagen | 269 | 172 |
Immaterielle Anlagen | 63 | 101 |
Latente Steuerguthaben | 119 | 113 |
Aktiven aus Personalvorsorgeeinrichtungen | 1'330 | 1'255 |
Total Anlagevermögen | 1'356'133 | 1'347'556 |
Total Aktiven | 1’403'902 | 1'397'014 |
Passiven
30.06.2018 | 31.12.2017 | |
Kurzfristiges Fremdkapital | ||
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 150'828 | 23'850 |
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 3'637 | 12'474 |
Steuerverbindlichkeiten | 6'258 | 7'931 |
Kurzfristige Rückstellungen | 1'153 | 1'278 |
Rechnungsabgrenzungen | 26'195 | 25'382 |
Total kurzfristiges Fremdkapital | 188'071 | 70'915 |
Langfristiges Fremdkapital | ||
Langfristige Finanzverbindlichkeiten | 448'198 | 583'179 |
Derivative Finanzinstrumente | 12'902 | 14'875 |
Latente Steuerverbindlichkeiten | 124'005 | 122'171 |
Langfristige Rückstellungen | 2'849 | 2'637 |
Total langfristiges Fremdkapital | 587'954 | 722'862 |
Total Fremdkapital | 776'025 | 793'777 |
Eigenkapital | ||
Aktienkapital | 20’000 | 20’000 |
Kapitalreserven | 6’035 | 6'047 |
Gewinnreserven | 584'446 | 593'186 |
Total Eigenkapital | 610'481 | 619'233 |
Total Passiven | 1'386'506 | 1'413'010 |
Erfolgsrechnung
Konsolidierte Erfolgsrechnung
(in CHF 1'000)
1. Sem. 2018 | 1. Sem. 2017 | |
Liegenschaftsertrag | 43'724 | 44'411 |
Erfolg aus Verkauf | 12'119 | 1'118 |
Übriger Erfolg | 2'026 | 2'057 |
Total betrieblicher Ertrag | 57'869 | 47'586 |
Liegenschaftsaufwand | 4'678 | 4'826 |
Personalaufwand | 5'473 | 4'988 |
Administrativer Aufwand | 1'431 | 1'464 |
Total betrieblicher Aufwand | 11'582 | 11'278 |
Bewertungsveränderungen | 595 | 61 |
Betriebsergebnis (EBIT) | 46'882 | 36'369 |
Finanzertrag | 82 | 2'076 |
Finanzaufwand | -6'294 | -7'001 |
Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern | 40'670 | 31'444 |
Ertragssteuern | -7'991 | –2’066 |
Reingewinn | 32'679 | 29'378 |
Es bestehen keine Minderheitsanteile. | ||
Reingewinn pro Aktie (CHF) | 16.35 | 14.69 |
Reingewinn pro Aktie (verwässert) (CHF) | 16.35 | 14.69 |
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Bei den Angaben auf dieser Website handelt es sich um Auszüge aus dem Halbjahresbericht 2018 der Intershop Holding AG, der vollständig unter «Downloads» zur Verfügung steht. Rechtliche Relevanz und Verbindlichkeit besitzt ausschliesslich dieser vollständige Halbjahresbericht 2018.
Generalversammlung 2019
Donnerstag, 4. April 2019
Cigarettenfabrik Eventhalle 268
Sihlquai 268
8005 Zürich
Berichterstattung
Bilanz-Medienkonferenz am 28. Februar 2019
Halbjahresbericht 2019 am 29. August 2019
Anlageprodukte | Valorennummer | Ticker-Symbol |
---|---|---|
Namenaktie | 27‘377‘479 | ISN |
1.5% Obligationenanleihe 2014 – 2019 | 23‘483‘367 | ISH14 |
1.125% Obligationenanleihe 2015 – 2023 | 27‘577‘643 | ISH15 |
Investor Relations
Cyrill Schneuwly
Thomas Kaul