Intershop Holding AG

Halbjahresbericht
2018

Übersicht

Intershop Holding AG – Halbjahresbericht 2018 auf einen Blick

Portfolio nach Nutzungsart
(Basis Mieterträge in der Berichtsperiode)

Eigenkapitalrendite
(in Prozent)

Reingewinn
(in CHF Mio)

Nettorendite und Leerstandsquote
(in Prozent)

Kennzahlen

Kennzahlen Intershop-Gruppe

1. Sem. 2018 1. Sem. 2017
FINANZEN
Nettoliegenschaftsertrag Mio. CHF 39.0 39.6
Erfolg aus Verkauf Mio. CHF 12.1 1.1
Bewertungsveränderungen Mio. CHF 0.6 0.1
Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF 46.9 36.4
Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Mio. CHF 40.7 31.4
Reingewinn Mio. CHF 32.7 29.4
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Mio. CHF 31.5 22.1
Investitionen in Immobilien Mio. CHF 12.1 6.3
Bilanzsumme 2) Mio. CHF 1'386.5 1'413.0
Immobilien 2) Mio. CHF 1'361.9 1'362.9
Finanzverbindlichkeiten 2) Mio. CHF 599.0 607.0
Eigenkapital 2) Mio. CHF 610.5 619.2
Eigenkapitalrendite 1) 10.7% 10.1%
Eigenkapitalrendite exkl. Bewertungsveränderungen 1) 6) 10.6% 10.1%
PORTFOLIO
Anzahl Renditeliegenschaften 2) 47 47
Anzahl Entwicklungsliegenschaften 2) 7) 8 9
Vermietbare Fläche 2) in m2 585'377 585'141
Bruttorendite 2) 3) 4) 6.3% 6.3%
Nettorendite 2) 3) 5) 5.5% 5.4%
Leerstandsquote 2) 3) 9.7% 11.0%
PERSONAL
Anzahl Mitarbeiter/-innen 2) 72 68
AKTIE
Reingewinn pro Aktie CHF 16.35 14.69
Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderungen 6) CHF 16.12 14.67
Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value, NAV) 2) CHF 305.24 309.93
Börsenkurs am Bilanzstichtag 2) CHF 505.00 487.00
1)    Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der Berichtsperiode
2)    Angaben per 30.06.2018 und per 31.12.2017
3)    Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag
4)    Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag
5)    Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag
6)    Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern
7)    Inklusive Promotionsliegenschaften

Aktionärsbrief

Aktionärsbrief

Sehr geehrte Aktionäre, geschätzte Geschäftspartner und Mitarbeiter

Intershop hat das erste Semester 2018 sehr erfolgreich abgeschlossen. Der Reingewinn beläuft sich auf CHF 32.7 Mio. resp. CHF 16.35 pro Aktie und liegt damit um 11.2% über dem Resultat der Vorjahresperiode. Dies entspricht einer Eigenkapitalrendite von über 10%. Der Gewinnanstieg ist auf den Erfolg aus dem Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten des Promotionsprojektes «eden7» in Zürich zurückzuführen, der aber auch den Steueraufwand überproportional ansteigen liess. Der vorjährige Steueraufwand war zudem durch tiefere latente Steuern positiv beeinflusst.

Akquisitionsseitig konnte Intershop keine Kaufgelegenheiten identifizieren, mit denen nachhaltig hätten Mehrwerte erarbeitet werden können. Der Vermietungsmarkt blieb, insbesondere für Büroflächen, anspruchsvoll. Deren Nachfrage hat sich zwar etwas belebt, was jedoch eher auf vermehrt umzugswillige Mieter als auf eine zusätzliche Flächennachfrage zurückzuführen ist. Auch das Mietwohnungssegment sieht sich mit steigenden Leerständen konfrontiert, wobei insbesondere Neubauten an eher peripheren Standorten und das Luxussegment betroffen sind.

Erfreulicherweise konnte Intershop die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften in diesem herausfordernden Umfeld reduzieren. Obwohl die Wahrscheinlichkeit einer Zinswende in den letzten Monaten gestiegen ist, befinden wir uns unverändert in einem Tiefzinsumfeld. Entsprechend haben sich die Werte der Liegenschaften wenig verändert. Positive Wertabweichungen basieren primär auf Vermietungserfolgen, während bei herausfordernden Objekten tendenziell Abwertungen zu verzeichnen waren.

Wegen der im Vorjahr getätigten Verkäufe zweier Renditeliegenschaften und zunehmender Leerstände in Entwicklungs- resp. Promotionsliegenschaften liegen die Liegenschaftserträge erwartungsgemäss unter dem Vorjahreswert. Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften bildete sich auf 9.7% zurück. Die Nettorendite auf dem Portfolio blieb hoch und belief sich auf attraktive 5.5%.

Am Ende der Berichtsperiode betrug das Eigenkapital CHF 610.5 Mio. und lag damit, nach der Ausschüttung einer Dividendensumme von CHF 44 Mio., um CHF 9 Mio. unter dem Stand zu Jahresbeginn. Das anteilige Eigenkapital je Aktie betrug CHF 305.24.

Geschäftsverlauf

Im Verlauf der Berichtsperiode hatte der 10-Jahres-Swapsatz eine leicht steigende Tendenz, auch wenn im Zusammenhang mit den Wahlen in Italien und den Unsicherheiten bezüglich neuer Wirtschaftshandelshemmnisse die Volatilität deutlich zunahm. Ende Juni kam er 12 Basispunkte über dem Stand zu Beginn des Jahres zu liegen. Es mehren sich die Zeichen, dass der Wendepunkt bei den Zinsen durchschritten ist. Da die Renditedifferenz zwischen dem langfristigen, risikolosen Zinssatz und den Nettorenditen von Liegenschaften weiterhin gross ist, blieb die Nachfrage nach vermeintlich risikoarmen Anlagen hoch. In der Gunst der Anleger stehen nach wie vor Wohnimmobilien und langfristig vermietete Geschäftsliegenschaften an sehr guten Lagen. Entsprechend sind deren Preise eher noch angestiegen. Inwieweit die erwähnte Renditedifferenz bei steigenden Zinsen dämpfend auf eine Anpassung der Diskontsätze und damit auf die Entwicklung der Marktwerte der Liegenschaften wirken wird, bleibt offen. Bei anspruchsvolleren gewerblichen Objekten lassen sich keine klaren Preistendenzen erkennen. Transaktionen werden verschoben oder finden zu Preisen statt, die aus Sicht von Intershop das inhärente Risiko nicht oder nur unzureichend berücksichtigen. Im Fokus der Bemühungen von Intershop stand deshalb erneut die Entwicklung des eigenen Portfolios. Veräussert wurden nach Fertigstellung alle Eigentumswohnungen und Ateliers des Promotionsprojektes «eden7» sowie einige früher erstellte Tiefgaragenparkplätze. Der Gewinn vor Steuern liegt mit mehr als CHF 11 Mio. über den Erwartungen. 

Schwerpunkte waren erneut die Vermietung sowie eigene Entwicklungen

Wie bereits im Vorjahr war die Reduktion der Leerstände eines der wesentlichsten operativen Ziele. Kontinuierliche, möglichst langfristige gesicherte Mieteinnahmen sind für viele Investoren von grosser Bedeutung, wenn sie sich für indirekte Immobilienanlagen entscheiden. Erfreulicherweise konnten erneut verschiedene Vermietungserfolge verzeichnet werden, und ein im Vorjahr unterzeichneter Mietvertrag hat durch die Genehmigung durch den Zürcher Regierungsrat Rechtskraft erhalten. Gesamthaft reduzierte sich die Leerstandsquote spürbar von 11.0% per 31.12.2017 auf 9.7%.

Der zweite Schwerpunkt lag auf den Entwicklungsprojekten. Beim Gestaltungsplan für das Areal «AuPark» in Wädenswil wurde ein weiterer Meilenstein erreicht. Der Kantonsrat stimmte der Gründung einer Mittelschule in Wädenswil im April 2018 ohne Gegenstimme zu. Die Planungsarbeiten für eine Umnutzung der Liegenschaft an der Römerstrasse in Baden gehen programmgemäss voran. Und auch das Projekt «Albanteichpromenade» in Basel mit der Verdichtung der Hochhäuser und dem Ersatz der Mehrfamilienhäuser verläuft planmässig. Für die geplante Aufstockung der Rue de Lausanne 42/44 in Genf wurden zusätzliche Abklärungen notwendig, so dass die Vergabe der Bauarbeiten voraussichtlich im Herbst dieses Jahres stattfinden kann. Des Weiteren schreiten die Sanierungsarbeiten am «Gebäude S» auf dem Arova-Areal in Flurlingen voran.

Organisation

Anlässlich der 55. ordentlichen Generalversammlung am 28. März 2018 trat Dr. Michael Dober nicht mehr zur Wiederwahl an. An seiner Stelle wurde Ernst Schau-felberger in den Verwaltungsrat und den Vergütungsausschuss gewählt. Wiedergewählt wurden sowohl Dieter Marmet als Präsident als auch Charles Stettler. 

Ausblick

Die Wirtschaft läuft, insbesondere in Nordamerika, aber auch in Europa, rund, was auf dem Arbeitsmarkt zu ersten Engpässen geführt hat und potenziell zu höheren Lohnforderungen und damit zum Anstieg der Teuerung führen könnte. Nachdem die US-Notenbank Fed die Zinsen schon mehrfach erhöht hat, scheinen nun auch in Europa, zumindest auf mittlere Frist, Zinserhöhungen wahrscheinlich. Wie direkt steigende Zinsen den Diskontsatz zur Marktwertbestimmung erhöhen und inwieweit ein solcher Anstieg durch teuerungsbedingte Mietertragssteigerungen kompensiert würde, ist schwer abzuschätzen. Die positive Wirtschaftsentwicklung hat jedoch zu einer gewissen Stimulierung der Nachfrage nach gewerblichen Flächen geführt; die hohe Produktion an neuen Gebäuden verhindert hingegen vorerst eine spürbare Entspannung bei der Vermietung. Trotzdem erwartet Intershop im zweiten Semester einen weiteren leichten Rückgang der Leerstandsquote. Da ein grösserer Mieter seine Flächen im Verlauf des ersten Semesters 2019 verlassen wird, wird sich die Leerstandsquote allerdings auf Jahressicht voraussichtlich wieder auf deutlich über 10% erhöhen. Intershop wird den Transaktionsmarkt weiterhin genau verfolgen und Akquisitionsmöglichkeiten wahrnehmen, wenn sich damit nachhaltig Mehrwerte erarbeiten lassen. Intershop beabsichtigt aber auch, den aktuellen Verkäufermarkt zu nutzen, um Liegenschaften zu veräussern, deren Entwicklung abgeschlossen ist und dadurch die erarbeiteten Mehrwerte zu realisieren. Der Einfluss der Neubewertung der Liegenschaften per Ende des laufenden Jahres kann nicht abgeschätzt werden. Unter dessen Ausschluss erwartet Intershop erneut einen erfreulichen operativen Abschluss, der die Beibehaltung der attraktiven Dividendenpolitik ermöglichen sollte.

Bilanz

Konsolidierte Bilanz
(in CHF 1'000)

Aktiven

30.06.2018 31.12.2017
Umlaufvermögen
Flüssige Mittel 15'958 46'148
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 374 370
Sonstige kurzfristige Forderungen 4'183 463
Promotionsliegenschaften 7'574 16'975
Rechnungsabgrenzungen 2'284 1'498
Total Umlaufvermögen 30'373 65'454
Anlagevermögen
Renditeliegenschaften 1'237'343 1'232'859
Entwicklungsliegenschaften 117'009 113'056
Übrige Sachanlagen 269 172
Immaterielle Anlagen 63 101
Latente Steuerguthaben 119 113
Aktiven aus Personalvorsorgeeinrichtungen 1'330 1'255
Total Anlagevermögen 1'356'133 1'347'556
Total Aktiven 1’403'902 1'397'014

Passiven

30.06.2018 31.12.2017
Kurzfristiges Fremdkapital
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 150'828 23'850
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3'637 12'474
Steuerverbindlichkeiten 6'258 7'931
Kurzfristige Rückstellungen 1'153 1'278
Rechnungsabgrenzungen 26'195 25'382
Total kurzfristiges Fremdkapital 188'071 70'915
Langfristiges Fremdkapital
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 448'198 583'179
Derivative Finanzinstrumente 12'902 14'875
Latente Steuerverbindlichkeiten 124'005 122'171
Langfristige Rückstellungen 2'849 2'637
Total langfristiges Fremdkapital 587'954 722'862
Total Fremdkapital 776'025 793'777
Eigenkapital
Aktienkapital 20’000 20’000
Kapitalreserven 6’035 6'047
Gewinnreserven 584'446 593'186
Total Eigenkapital 610'481 619'233
Total Passiven 1'386'506 1'413'010

Erfolgsrechnung

Konsolidierte Erfolgsrechnung
(in CHF 1'000)

1. Sem. 2018 1. Sem. 2017
Liegenschaftsertrag 43'724 44'411
Erfolg aus Verkauf 12'119 1'118
Übriger Erfolg 2'026 2'057
Total betrieblicher Ertrag 57'869 47'586
Liegenschaftsaufwand 4'678 4'826
Personalaufwand 5'473 4'988
Administrativer Aufwand 1'431 1'464
Total betrieblicher Aufwand 11'582 11'278
Bewertungsveränderungen 595 61
Betriebsergebnis (EBIT) 46'882 36'369
Finanzertrag 82 2'076
Finanzaufwand -6'294 -7'001
Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern 40'670 31'444
Ertragssteuern -7'991 –2’066
Reingewinn 32'679 29'378
Es bestehen keine Minderheitsanteile.
Reingewinn pro Aktie (CHF) 16.35 14.69
Reingewinn pro Aktie (verwässert) (CHF) 16.35 14.69

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Bei den Angaben auf dieser Website handelt es sich um Auszüge aus dem Halbjahresbericht 2018 der Intershop Holding AG, der vollständig unter «Downloads» zur Verfügung steht. Rechtliche Relevanz und Verbindlichkeit besitzt ausschliesslich dieser vollständige Halbjahresbericht 2018.  

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