Halbjahresbericht

2018

Geschäftsverlauf

Im Verlauf der Berichtsperiode hatte der 10-Jahres-Swapsatz eine leicht steigende Tendenz, auch wenn im Zusammenhang mit den Wahlen in Italien und den Unsicherheiten bezüglich neuer Wirtschaftshandelshemmnisse die Volatilität deutlich zunahm. Ende Juni kam er 12 Basispunkte über dem Stand zu Beginn des Jahres zu liegen. Es mehren sich die Zeichen, dass der Wendepunkt bei den Zinsen durchschritten ist. Da die Renditedifferenz zwischen dem langfristigen, risikolosen Zinssatz und den Nettorenditen von Liegenschaften weiterhin gross ist, blieb die Nachfrage nach vermeintlich risikoarmen Anlagen hoch. In der Gunst der Anleger stehen nach wie vor Wohnimmobilien und langfristig vermietete Geschäftsliegenschaften an sehr guten Lagen. Entsprechend sind deren Preise eher noch angestiegen. Inwieweit die erwähnte Renditedifferenz bei steigenden Zinsen dämpfend auf eine Anpassung der Diskontsätze und damit auf die Entwicklung der Marktwerte der Liegenschaften wirken wird, bleibt offen. Bei anspruchsvolleren gewerblichen Objekten lassen sich keine klaren Preistendenzen erkennen. Transaktionen werden verschoben oder finden zu Preisen statt, die aus Sicht von Intershop das inhärente Risiko nicht oder nur unzureichend berücksichtigen. Im Fokus der Bemühungen von Intershop stand deshalb erneut die Entwicklung des eigenen Portfolios. Veräussert wurden nach Fertigstellung alle Eigentumswohnungen und Ateliers des Promotionsprojektes «eden7» sowie einige früher erstellte Tiefgaragenparkplätze. Der Gewinn vor Steuern liegt mit mehr als CHF 11 Mio. über den Erwartungen. 

Schwerpunkte waren erneut die Vermietung sowie eigene Entwicklungen

Wie bereits im Vorjahr war die Reduktion der Leerstände eines der wesentlichsten operativen Ziele. Kontinuierliche, möglichst langfristige gesicherte Mieteinnahmen sind für viele Investoren von grosser Bedeutung, wenn sie sich für indirekte Immobilienanlagen entscheiden. Erfreulicherweise konnten erneut verschiedene Vermietungserfolge verzeichnet werden, und ein im Vorjahr unterzeichneter Mietvertrag hat durch die Genehmigung durch den Zürcher Regierungsrat Rechtskraft erhalten. Gesamthaft reduzierte sich die Leerstandsquote spürbar von 11.0% per 31.12.2017 auf 9.7%.

Der zweite Schwerpunkt lag auf den Entwicklungsprojekten. Beim Gestaltungsplan für das Areal «AuPark» in Wädenswil wurde ein weiterer Meilenstein erreicht. Der Kantonsrat stimmte der Gründung einer Mittelschule in Wädenswil im April 2018 ohne Gegenstimme zu. Die Planungsarbeiten für eine Umnutzung der Liegenschaft an der Römerstrasse in Baden gehen programmgemäss voran. Und auch das Projekt «Albanteichpromenade» in Basel mit der Verdichtung der Hochhäuser und dem Ersatz der Mehrfamilienhäuser verläuft planmässig. Für die geplante Aufstockung der Rue de Lausanne 42/44 in Genf wurden zusätzliche Abklärungen notwendig, so dass die Vergabe der Bauarbeiten voraussichtlich im Herbst dieses Jahres stattfinden kann. Des Weiteren schreiten die Sanierungsarbeiten am «Gebäude S» auf dem Arova-Areal in Flurlingen voran.

Organisation

Anlässlich der 55. ordentlichen Generalversammlung am 28. März 2018 trat Dr. Michael Dober nicht mehr zur Wiederwahl an. An seiner Stelle wurde Ernst Schau-felberger in den Verwaltungsrat und den Vergütungsausschuss gewählt. Wiedergewählt wurden sowohl Dieter Marmet als Präsident als auch Charles Stettler. 

Ausblick

Die Wirtschaft läuft, insbesondere in Nordamerika, aber auch in Europa, rund, was auf dem Arbeitsmarkt zu ersten Engpässen geführt hat und potenziell zu höheren Lohnforderungen und damit zum Anstieg der Teuerung führen könnte. Nachdem die US-Notenbank Fed die Zinsen schon mehrfach erhöht hat, scheinen nun auch in Europa, zumindest auf mittlere Frist, Zinserhöhungen wahrscheinlich. Wie direkt steigende Zinsen den Diskontsatz zur Marktwertbestimmung erhöhen und inwieweit ein solcher Anstieg durch teuerungsbedingte Mietertragssteigerungen kompensiert würde, ist schwer abzuschätzen. Die positive Wirtschaftsentwicklung hat jedoch zu einer gewissen Stimulierung der Nachfrage nach gewerblichen Flächen geführt; die hohe Produktion an neuen Gebäuden verhindert hingegen vorerst eine spürbare Entspannung bei der Vermietung. Trotzdem erwartet Intershop im zweiten Semester einen weiteren leichten Rückgang der Leerstandsquote. Da ein grösserer Mieter seine Flächen im Verlauf des ersten Semesters 2019 verlassen wird, wird sich die Leerstandsquote allerdings auf Jahressicht voraussichtlich wieder auf deutlich über 10% erhöhen. Intershop wird den Transaktionsmarkt weiterhin genau verfolgen und Akquisitionsmöglichkeiten wahrnehmen, wenn sich damit nachhaltig Mehrwerte erarbeiten lassen. Intershop beabsichtigt aber auch, den aktuellen Verkäufermarkt zu nutzen, um Liegenschaften zu veräussern, deren Entwicklung abgeschlossen ist und dadurch die erarbeiteten Mehrwerte zu realisieren. Der Einfluss der Neubewertung der Liegenschaften per Ende des laufenden Jahres kann nicht abgeschätzt werden. Unter dessen Ausschluss erwartet Intershop erneut einen erfreulichen operativen Abschluss, der die Beibehaltung der attraktiven Dividendenpolitik ermöglichen sollte.

Halbjahresbericht 2018

Kurzbericht 1. Semester 2018